CASO DE ÉXITO: El desistimiento de la compraventa en Cataluña por falta de financiación bancaria faculta al comprador a recuperar la cantidad entregada en concepto de reserva o arras (artículo 621-49 CCCat.)

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Hoy os venimos a explicar uno de nuestros casos de éxito. Desde Majoral Bustos Advocats hemos conseguido que el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de El Prat de Llobregat condene a un gran tenedor a devolver a un particular la cantidad entregada en concepto de reserva de una compraventa por no haber obtenido la financiación bancaria necesaria para la adquisición del inmueble. Por tanto, a la pregunta de si he entregado una reserva o arras para la compra de un inmueble pero el banco no me ha concedido la hipoteca ¿tengo derecho a recuperar el dinero? La respuesta es sí.

En efecto, el cliente había entregado a una gran empresa inmobiliaria (filial de un conocido Fondo de Inversión) la cantidad de 3.000 Euros en concepto de reserva de una posible compraventa que finalmente no pudo llevarse a cabo dada la negativa de las entidades bancarias a conceder la financiación necesaria al comprador para la adquisición de dicho inmueble. Ante la imposibilidad de obtención de un préstamo para la financiación de la compra de la vivienda reservada, el cliente se dirigió a dicho Fondo de Inversión reclamando la devolución de la cantidad entregada, si bien la referida mercantil se negó a devolverle la reserva al considerar que dicha facultad no se encontraba expresamente prevista en el contrato.

Ante las referidas circunstancias el cliente se puso en contacto con nuestro despacho, que tras analizar y estudiar el caso, recomendó al cliente demandar judicialmente al Fondo de Inversión en base a la aplicación analógica del artículo 621-49 del Libro Sexto del Código Civil de Catalunya en virtud del cual: ‘’Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contra, puede desistir del contrato si justifica documentalmente en el término pactado, la negativa de la entidad designada a conceder el financiamiento (…) El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le ha sido entregado’’.

Si bien es cierto que el citado artículo alude al ‘’contrato de compraventa’’ y en el caso de nuestro cliente éste no se había celebrado, sino que estábamos ante un ‘’contrato de reserva’’, en lo referente a qué tiene que entenderse por “contrato” al cual alude la norma, debe manifestarse que en la mayoría de los casos las operaciones inmobiliarias de compraventa vienen precedidas de contratos preliminares o preparatorios como los de reserva, promesa, opción, arras, etc.

La intención del legislador catalán es precisamente la de contemplar ex novo esta facultad en defensa de la parte compradora. No se ajustaría a esta finalidad una interpretación literal del término “contrato” aludido en el artículo 621-49 CCCat y referido a la compraventa. A tal efecto, desde nuestro despacho entendíamos que cuando la norma alude al contrato de compraventa, la interpretación más adecuada es la de considerar que forma parte del “contrato”, no solo el contrato en sí, sino también el conjunto de actos conformadores de la relación contractual de compraventa, como es el contrato de reserva, arras, etc. Y que, por tanto, en una aplicación analógica del citado precepto al caso de nuestro cliente, éste tenía derecho a recuperar la cantidad entregada en concepto de reserva.

Pues efectivamente, la tesis sostenida por este despacho fue la acogida por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de El Prat de Llobregat el cual ha reconocido la aplicación analógica del artículo 621-49 CCCat a los contratos de reserva o arras y, por tanto, el derecho del comprador a recuperar la cantidad entregada al vendedor en caso de imposibilidad de obtención de financiación o hipoteca. Según la referida Sentencia:

‘’Este artículo posibilita la desvinculación de un contrato de compraventa de inmueble por parte del comprador, que no pueda atender el pago del precio al haberle sido denegado el préstamo hipotecario que esperaba obtener de una entidad de financiera. Con este artículo, de nueva cuña, el legislador pretende evitar la eventual pérdida de todos los importes satisfechos por el comprador en concepto de arras confirmatorias, penales o penitenciales, y a cuenta del precio del inmueble.

Siendo aplicable por analogía al presente caso, aunque no nos hallemos ante un contrato de compraventa propiamente dicho sino ante un posible contrato de compraventa, pues la finalidad de la reserva objeto de litigio era formalizar en su día la escritura de compraventa si el futuro comprador hubiera obtenido la financiación que necesitaba para adquirir la vivienda.

(…)

La actora ha acreditado con los doc. 5 y 6 que trató de obtener la financiación con las entidades ING BANK y DEUTSCHE BANK; pero ambas le denegaron el préstamo.

De igual modo, ha acreditado con el doc. 7 que comunicó a la Propiedad la denegación de la financiación y que ello motivó que suscribiera en fecha el 30 de septiembre de 2021 un documento de «desistimiento del contrato de reserva», haciéndose constar expresamente como causa del desistimiento la «denegación del crédito hipotecario necesario para la compra venta».

Por último, la actora ha acreditado con el doc. 8 que ha realizado gestiones extrajudiciales para obtener la devolución del importe de la reserva; y con el doc. 9 queda probado que la demandada no accedió a la devolución.

En consecuencia, se ha de estimar íntegramente la demanda’’.

De acuerdo con las pruebas presentadas y los hechos relatados, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de El Prat de Llobregat ha estimado íntegramente la demanda formulada por nuestro despacho condenando al Fondo de Inversión a que abone a nuestro cliente la cantidad entregada en concepto de reserva, más los intereses legales correspondientes y las costas del proceso.

Se trata de un pronunciamiento pionero ya que el artículo 621-49 CCCat es de reciente creación y no existe por tanto a día de hoy una jurisprudencia consolidada con respecto a los requisitos exigidos para que pueda invocarse su aplicación y mucho menos que extienda la facultad  de desistir de la compraventa si se justifica debidamente la negativa de la entidad bancaria a conceder la financiación, no sólo a aquellos casos en los que se hubiera celebrado el contrato de compraventa, sino también -como en el caso de nuestro cliente- cuando se ha celebrado un contrato preliminar a la compraventa ya sea de reserva o arras, reconociendo el derecho del comprador a recuperar la cantidad entregada por dicho concepto.

En Majoral Bustos Advocats continuamos sumando victorias judiciales para nuestros clientes, por lo que si te encuentras en un caso similar, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Nuestros abogados especializados te ayudarán a defender tus derechos y a recuperar aquello que te pertenece.

Puedes escribirnos a través de nuestro formulario de contacto o si lo prefirieres pedir cita a través de nuestro calendario y te asesoraremos sin compromiso: https://majoralbustos.com/contacto/